Schenkung von Liegenschaften

• Die Schenkung eines Zinshauses löst beim Geschenkgeber grundsätzlich keine Ertragsteuerbelastung in Form der Immobilienertragsteuer oder Schenkungssteuer aus. Ob eine Schenkung und kein Verkauf vorliegt, ist dabei bereits als Vorfrage zu klären, wobei die seit 2021 neu bestehenden Regelungen zu beachten sind. Jede Schenkung von Liegenschaften löst jedoch zunächst grundsätzlich Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr aus. Im Fall einer Schenkung im Familienverband dient hierfür als Basis der sogenannte Grundstückswert. Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer ist jedoch nur der Stufentarif anzuwenden, was die Steuerbelastung entsprechend reduziert. Die Grundbucheintragungsgebühr wird im Familienverband vom 3-fachen Einheitswert berechnet und beträgt 1,1%.

Ertragsteuerliche Konsequenzen der Schenkung

• Ab dem Zeitpunkt der Schenkung (bzw. des im Schenkungsvertrag vereinbarten Übergabezeitpunkts) werden die Einnahmen und Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung nicht mehr dem bisherigen Vermieter, sondern dem Geschenknehmer zugerechnet. Sofern dieser steuerlich noch nicht „aktiv“ war, ist der Beginn der Vermietung der Finanz zu melden und allenfalls auch eine Steuernummer anzufordern. Der Geschenknehmer führt die Abschreibung des Rechtsvorgängers fort, wobei im Übertragungsjahr in Summe nur eine Ganzjahres-Abschreibung geltend gemacht werden kann. Die Instandhaltungs-1/10 bzw. –1/15 sowie die Instandsetzungs-1/15 laufen unverändert weiter. Das gleiche gilt für noch offene Herstellungs-1/10 bzw. –1/15. Im Übertragungsjahr sind diese Beträge grundsätzlich beim Rechtsvorgänger abzugsfähig, wobei die Finanz auch eine Aliquotierung für zulässig erachtet.

Umsatzsteuerliche Konsequenzen der Schenkung

• Die Schenkung des Zinshauses stellt aus umsatzsteuerlicher Sicht eine fiktive Lieferung dar, die unecht steuerbefreit ist. Aufgrund dieser Fiktion sind in den letzten 10 bzw. 20 Jahren (je nachdem, wann der Beginn der Vermietung war) aus Anschaffungs-/Herstellungskosten bzw. Großreparaturen abgezogene Vorsteuerbeträge aliquot an die Finanz zurückzuzahlen. Um dies zu verhindern, kann aber auch die Umsatzsteuer aus der Schenkung als fiktive Lieferung an den Geschenknehmer weiterverrechnet werden. Dafür ist eine eigene Rechnung notwendig, die neben den sonstigen Rechnungsbestandteilen nur die weiterverrechnete Umsatzsteuer beinhaltet. Der Geschenknehmer kann diese weiterverrechnete Umsatzsteuer wieder als Vorsteuer abziehen, sofern er nun selber umsatzsteuerpflichtige Vermietungsumsätze erzielt. Sofern die Begleichung der Umsatzsteuer durch Verrechnung der Vorsteuer vom Steuerkonto des Geschenknehmers auf das Steuerkonto des Geschenkgebers erfolgt, ist keine Zahlung und somit auch keine zusätzliche Liquidität notwendig. Sind im Zinshaus Teile zu Geschäftszwecken (d.h. nicht zu Wohnzwecken) vermietet, ist beim Geschenknehmer besondere Vorsicht geboten. Seit 1.9.2012 wird durch die Schenkung umsatzsteuerrechtlich (unabhängig vom Zivilrecht) ein neues Mietverhältnis begründet. Die Geschäftsfläche kann daher vom Geschenknehmer nur mehr dann an den Mieter (der der gleiche bleibt) umsatzsteuerpflichtig vermietet werden, wenn der mietende Unternehmer selbst mind. zu 95% umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt. Bei Nichterfüllung dieser Voraussetzung führt dies dazu, dass die Vermietung unecht steuerfrei erfolgen muss, was den Verlust der Vorsteuer aus den laufenden Kosten bzw. eine eventuelle Vorsteuerkürzung der weiterverrechneten Umsatzsteuer zur Folge hat.

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